Les nouvelles formules du viager pour financer sa retraite – Les Echos

Envie de profiter de la vie, de faire plaisir à leurs proches (via des donations), de lancer des travaux d’embellissement de leur domicile, voire d’anticiper l’autofinancement d’une future dépendance à domicile.

Pour faire face à ces dépenses importantes, les seniors qui ne veulent (peuvent) plus puiser dans leur épargne ont à leur disposition plusieurs solutions permettant de libérer du capital figé dans leur patrimoine immobilier.

Le viager est la solution la plus ancienne et la plus connue. Cette transaction immobilière particulière permet à un vendeur de dégager du cash sur la base de la valeur vénale de son bien (résidence principale, secondaire ou d’un bien locatif) et selon son âge et son sexe. « A ce jour, le marché de niche reste déséquilibré avec toujours plus de vendeurs que d’acheteurs », indique Benjamin Mabille, président de BM Finance.

Deux formes de viager coexistent : le « viager occupé », qui représente 90 % des transactions, et le « viager libre » à hauteur de 10 %. Dans le premier cas, le senior cède sa résidence principale mais en garde la jouissance jusqu’à son décès ou son départ (maison de retraite, installation près des enfants). De son côté, le « viager libre » est davantage adapté à la vente d’un bien locatif aussitôt accessible au particulier acheteur pour l’occuper ou le louer.

Dans les deux situations, le senior perçoit un bouquet (réglé comptant le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire) et/ou une rente viagère versée chaque mois. Le vendeur est libre de mettre le curseur sur ces deux paramètres là où il le souhaite et selon ses besoins financiers : à savoir percevoir plus de rente et moins de bouquet ou inversement, voire équilibrer les deux.

De 2020 à 2022, la création de plusieurs fonds viagers par des investisseurs professionnels a contribué à l’essor d’une variante, à savoir l’acquisition de la nue-propriété avec au programme le versement, au vendeur, d’un bouquet unique, sans rente. « Cela a constitué un véritable eldorado pour les seniors propriétaires de biens de luxe de 5 millions et plus. Mais cette période faste est terminée », indique Vincent Desmarie, directeur de Barnes Viager. Face à la flambée des taux d’intérêt en 2022 et 2023 et à l’apparition d’une défiance envers le placement immobilier, ces véhicules n’ont plus collecté, donc plus acheté.

Désormais dans un marché qui s’est contracté, « les ventes sont réalisées à plus de 80 % en viager traditionnel par des particuliers et moins de 20 % sont bouclées en nue-propriété », précise Benjamin Mabille. « Pour espérer vendre en viager un bien haut de gamme, ce dernier ne doit plus excéder 3 millions d’euros. Quant au vendeur, il doit avoir au moins 80 ans et accepter une décote de 40 % », dit Vincent Desmarie. En optant pour le viager, le senior se décharge des dépenses coûteuses comme le règlement de la taxe foncière et les gros travaux de la copropriété (réfection de toiture, rénovation énergétique, etc.). En revanche, en tant qu’occupant, il doit s’acquitter de la quote-part des charges locatives de la copropriété et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

En matière de fiscalité, les rentes sont imposables au barème progressif, mais le crédirentier (celui qui perçoit la rente) bénéficie d’un abattement (de 50 % à 30 %) selon son âge au jour du premier versement de la rente. « Si le vendeur se réserve l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation du bien (viager occupé), il est tenu de déclarer l’IFI à la valeur d’occupation du bien », est-il précisé par Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo.

Prêt viager hypothécaire

Reste que l’écueil majeur du viager est son côté définitif. Le bien sort du patrimoine du senior, sans aucune possibilité pour ses héritiers de le récupérer. Voilà pourquoi depuis deux ans, des solutions plus souples essaiment, proposant un calibrage sur mesure des fonds. Autrement dit, pas besoin de céder un bien à 600.000 euros si le propriétaire n’a besoin que de 50.000 ou 100.000 euros de trésorerie. Ainsi, une maison en Vendée appartenant à une femme de 88 ans et estimée 600.000 euros lui permettra d’emprunter au maximum 265.800 euros, mais elle pourra décider de n’utiliser qu’une fraction de cette somme.

Conçues pour muscler les revenus d’un retraité, ces formules offrent une trésorerie abondante dans un délai de trois mois. On en relève différentes déclinaisons. Ainsi, Hyppo et Arrago distribuent un prêt viager hypothécaire. Chez Arrago, une personne de 60 ans et plus est susceptible d’obtenir, sans limite d’âge, un crédit à un taux compris entre 6,97 % et 7,27 % par an.

Le montant maximum de cette manne financière se calcule selon son âge et sur la base d’une quote-part (de 20 à 60 %) de la valeur du bien. « Les montants octroyés oscillent entre 50.000 euros et 600.000 euros », indique Alexis Rouéssé, président et cofondateur d’Arrago. L’extinction de ce prêt in fine (sans assurance-décès) s’effectue au moment choisi par l’emprunteur ou à son décès. Dans ce dernier cas, le remboursement s’effectue à la succession soit par les enfants s’ils souhaitent conserver le bien, soit à l’issue de la vente immobilière.

Récemment, Arrago a élargi son offre aux professions libérales, aux autoentrepreneurs et aux détenteurs de parts de SCI. Dans le même esprit, « Merci Prosper », lancée en 2023, se propose de devenir co-indivisaire (via sa foncière) du bien à hauteur de 10 % à 50 % de la valeur du bien pour une durée de dix ans, en contrepartie du versement de liquidités. « Seules les demandes pour des biens de 200.000 euros et plus sont examinées avec un montant minimum débloqué de 50.000 euros », précise Thibault Corvaisier, président-fondateur de Merci Prosper. S’ajoutent à cette transaction des frais annexes de 8 % (frais de dossier, de notaire, d’intermédiation) qui font monter la participation minimale de la plateforme de 10 % à 18 %. Cette formule débouche sur plusieurs scénarios. Si le senior quitte son habitation avant dix ans, un « complément de prix » lui sera reversé correspondant à la période du contrat qu’il n’a pas utilisée. En cas de décès, cette somme sera remboursée mais à ses ayants droit.

S’il souhaite rester dans son logement au-delà de dix ans, il devra s’acquitter auprès de la plateforme d’une indemnité d’occupation, soit « l’équivalent d’un loyer ». Ce montant sera prélevé par Merci Prosper sur la valeur de la part du senior lors de la cession du bien de son vivant ou à son décès. « Les héritiers auront aussi la possibilité de racheter, au prix de marché, la part de Merci Prosper », indique Thibault Corvaisier.

Ces solutions payantes sont toutes envisageables sans vendre l’habitation, sans la quitter et sans payer de mensualités. Avec la vente en viager, le bien sort irrémédiablement du patrimoine du senior, sans possibilité pour ses héritiers de le récupérer.