Résolution d’un contrat de vente en viager : attention aux termes de la clause résolutoire !

Vendeurs, acquéreurs, prenez bien conscience de l’importance et de la nécessité de prendre conseil auprès d’un expert, spécialiste de son marché viager, dans le cadre de vos projets immobiliers. Des sanctions dramatiques peuvent être prises par la justice si vous êtes mal accompagné dans votre transaction viager. Le viager ne peut se permettre de souffrir d’amateurisme et ne s’improvise pas, preuve en est avec la jurisprudence ci-dessous (Cass. civ. 3, 14 septembre 2023) portant sur la clause résolutoire. Décryptage.

Une maison est vendue en viager en 1992, moyennant le versement d’un bouquet et d’une rente viagère mensuelle. Cette dernière cesse d’être réglée à compter d’août 2015. Le vendeur assigne l’acheteur en résolution de la vente, paiement des arrérages impayés et expulsion.

Le 23 décembre 2021, la Cour d’appel de Pau prononce la résolution du contrat de rente viagère en laissant au vendeur les arrérages versés jusqu’en août 2015, mais en condamnant également l’acheteur à payer les arrérages ayant continué à courir jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire.

Suite à cette décision, l’acquéreur forme un pourvoi en cassation reprochant à la Cour d’appel :

• De ne pas avoir ordonné la restitution du bouquet initialement payé au vendeur
• De l’avoir condamné à payer les arrérages ayant continué à courir jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire, au titre des arrérages échus et impayés, cependant que la clause résolutoire dont elle avait fait application prévoyait exclusivement que demeuraient à la charge de l’acquéreur les arrérages versés, en l’occurrence jusqu’en aout 2015.

La Cour de cassation donne raison à l’acquéreur dans un arrêt du 14 septembre 2023.

Dans le cas d’espèce, la clause résolutoire prévoyait que seuls les arrérages versés et les embellissements et améliorations apportés au bien demeuraient acquis au vendeur. Par conséquent, la Cour de cassation a jugé que l’acquéreur  :

1. A droit à la restitution du « bouquet », lequel avait été versé 30 ans plus tôt lors de la signature de l’acte authentique
2. Ne peut être condamné au paiement des arrérages échus et impayés au jour de la résolution, seuls les arrérages versés demeurant acquis au vendeur.

Cette décision, sévère pour le vendeur, aurait pu être évitée par la rédaction d’une clause résolutoire davantage protectrice de ses intérêts.
En effet, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (code civil, art. 1134, al. 1). Le juge ne peut donc pas se substituer à la volonté des parties concrétisée dans la clause résolutoire.

Chez Viagimmo, tous nos experts viagéristes sont accompagnés quotidiennement par un service juridique expérimenté ainsi que dans le cadre de leur formation continue réalisée dans notre centre de formation Qualiopi. Conseillé par un professionnel du métier, cette erreur inexcusable aurait pu être évitée et permettre au vendeur de profiter sereinement de sa retraite.

A vous experts viagéristes et professionnels du viager de rester vigilants dans la rédaction de cette clause résolutoire, qui doit être précise, non équivoque et aucunement déséquilibrée dans les droits et obligations des parties.