Parking, résidence étudiante, viager libre : comment investir à petit prix dans l’immobilier – Le Point

Des solutions existent pour faire fructifier son épargne lorsqu’on ne dispose que d’un budget limité.

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Opter pour un viager libre

Moins connue que le viager occupé , cette solution alternative d’accès à la propriété consiste à verser un « bouquet » le jour de la signature chez le notaire, assorti d’une « rente viagère » payée jusqu’au décès du senior.

Deux différences majeures existent entre les deux types de formules : dans le cas d’un viager libre, le bien est occupable tout de suite (idéal pour s’installer ou louer) et il n’y a pas de décote à l’achat. « Ainsi, un bien proposé en viager libre affichera toujours des montants plus élevés que le même proposé en viager occupé », précise Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes. La répartition entre bouquet et rente dépend de la valeur vénale du bien, de l’âge et du sexe du vendeur.

Du primo-accédant à l’investisseur

De nombreuses annonces restent accessibles en région. Au Mans, un 4-pièces de 74 m 2 estimé à 130 000 € (vendeur âgé de 63 ans) est proposé avec un bouquet de 40 800 € et une rente mensuelle de 480 €. À Lyon, un 3-pièces de 67,4 m 2 , estimé à 290 000 € (vendeuse de 76 ans), s’affiche avec un bouquet de 93 200 € et une rente de 1 310 €.

« Dans ces scénarios, outre le bouquet à financer par le biais d’économies ou d’aides familiales (donations, prêt des parents), le montant de la rente peut, pour les primo-accédants, s’assimiler à un loyer, avec, ici, la garantie de devenir propriétaires, à condition de respecter l’obligation de paiement », explique Sophie Richard, présidente fondatrice de Viagimmo.

Pour les investisseurs, les loyers perçus couvrent tout ou partie de la rente. Un couple de Parisiens a ainsi acheté une maison de 120 m 2 à Marseille (Vallon de l’Ours) : « Estimé à 580 000 €, nous avons acquis ce bien en viager libre avec un bouquet de 160 000 € réglé comptant. La rente viagère de 2 000 € que nous versons au couple de vendeurs sert notamment à financer leur séjour dans une résidence seniors. Si nous utilisons le niveau supérieur comme une résidence secondaire, le rez-de-chaussée est mis en location touristique. Cette solution permet largement de financer le paiement de la rente » , indique l’acheteuse.

Contourner les banques et rénover à son rythme

Autre atout : « C’est une porte d’entrée accessible pour des personnes prêtes à payer des biens anciens décotés avec des mauvais DPE . Les seniors propriétaires (résidents ou bailleurs) ne veulent ou ne peuvent pas financer les travaux de rénovation thermique nécessaires » , précise Sophie Richard.

Cette formule permet également d’éviter la banque et les intérêts d’emprunt. Exemple : un prêt de 200 000 € sur 25 ans à 4 % (assurance incluse) impose des mensualités de 1 080 €, pour un coût de crédit de 124 820 € plus 17 000 € de frais d’assurance. Sans banque, les économies sont substantielles.

« C’est à l’intermédiaire chargé de la transaction en viager d’analyser le dossier de l’acheteur, notamment la capacité financière de ce dernier et son niveau d’endettement. Et, contrairement aux banques, l’acquéreur n’a pas le sacro-saint ratio de 30 % à respecter. Ici, le vendeur devient en quelque sorte le banquier de l’acheteur », souligne Stanley Nahon.

Enfin, une sécurité protège le vendeur dans l’acte notarié : en cas de non-paiement de la rente, la transaction est annulée et le bien lui revient .

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