Les ventes alternatives au viager

Afin de choisir le type de vente vous correspondant au mieux, il est important et utile de connaitre les types de ventes alternatives au viager ainsi que leurs avantages et inconvénients.

I. La vente à réméré

La vente à réméré est encadrée par le Code civil et consiste à céder temporairement la propriété d’un bien immobilier tout en gardant le droit de le racheter dans un délai défini au moment de la vente (maximum 5 années). C’est essentiellement une solution contre le surendettement.

Avantages et inconvénients de la vente à réméré en comparaison avec le viager occupé :

NB : La vente à réméré est conclue devant un notaire qui peut se charger à la fois de conseiller le vendeur et de rédiger l’acte.

II. L’Usufruit Locatif Social (ULS)

L’Usufruit Locatif Social (ULS) repose sur le principe du démembrement de propriété, sur une période généralement entre 15 à 20 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien à un prix décoté, tandis que son usufruit est cédé à un bailleur institutionnel (logements sociaux par exemple).

Avantages et inconvénients de l’ULS en comparaison avec le viager occupé :

Le dispositif de l’ULS est fiscalement transparent. Durant toute la durée de l’usufruit, le nu propriétaire n’est pas redevable de la taxe foncière, et le bien n’entre pas dans le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Comme le nu propriétaire ne perçoit aucun loyer, il n’aura ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux supplémentaires à payer. Ce placement est donc optimal pour des contribuables dont la tranche marginale d’imposition dépasse les 30%, et dont le patrimoine est déjà conséquent.

Le bailleur social s’engage à remettre en état le logement à la sortie du locataire contractuellement fixée.

Enfin, l’usufruit locatif social peut être utilisé comme outil de transmission du patrimoine. Il est avantageux, notamment pour transmettre le bien de son vivant. En effet, dans ce cas, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la pleine propriété.
Au terme du démembrement, les bénéficiaires de la donation récupèrent la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.

III. Le bail à nourriture

Le bail à nourriture correspond à une convention par laquelle un individu s’oblige à pourvoir aux besoins essentiels d’une autre personne sa vie durant (nourrir, soigner, loger…) moyennant le paiement d’une contrepartie monétaire (capital, redevance annuelle, abandon de créance) ou résultant de l’aliénation d’un immeuble.

Aucun texte dans le Code civil ne définit le bail à nourriture. Cela résulte d’une pratique juridique ancienne utilisée à l’origine dans nos campagnes. Il ne s’apparente donc pas vraiment à un bail mais plutôt à un service. Le plus souvent, le débiteur prend en pension le bénéficiaire et assure ainsi son entretien, mais la cohabitation n’est pas nécessaire au contrat.

Pour le preneur, il s’agit d’une obligation continue dans le temps et incessible, indéterminée quant à sa valeur. Cette charge de soins crée une onérosité à due concurrence du montant de la charge. Le bail à nourriture est donc exclusif de tout caractère gratuit, le preneur ayant une obligation d’assurer en nature le logement et l’entretien du bailleur.

Pour pallier une disparition du preneur ou anticiper une éventuelle mésentente, il est conseillé de prévoir la possibilité de substituer aux prestations en nature le versement d’une rente viagère compensatrice. Ce contrat peut contenir autant de prestations pécuniaires (fourniture du logement, nourriture…) que non pécuniaires (soins, entretien…).

C’est une vente doublement aléatoire, en raison de la date inconnue du décès du bailleur, et de l’importance des prestations fournies qui pourront varier en fonction de l’état de santé du bailleur. L’aléa lié à la durée de vie du créancier est une condition de validité. Ainsi, l’état de santé ou l’âge avancé du créancier ont pu être considérés comme rédhibitoires. Si la convention est dépourvue d’aléas sérieux ou qu’elle masque une donation déguisée, elle peut être annulée.

Sanction en cas d’inexécution : le bail à nourriture est assorti d’une clause résolutoire de plein droit à défaut d’exécution des prestations convenues.

Attention, signer un bail à nourriture ne s’improvise pas et nécessite de faire appel à un expert. Certaines clauses doivent être inscrites, pour protéger les parties, dès la signature du contrat.
Après, il sera impossible de revenir en arrière. La difficulté réside dans le caractère subjectif des prestations quant à la nature, le quantum et son exécution et preuve d’exécution.

Retrouvez un de nos articles complet sur le sujet ICI.

Avantages et inconvénients du bail à nourriture en comparaison avec le viager occupé :

IV. Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire, différent de la vente en viager et de l’hypothèque classique, permet d’emprunter une somme d’argent en contrepartie d’une hypothèque sur un bien immobilier.

Ce type de prêt est régi par les articles L.315-1 et suivants du code de la consommation.

Il est ainsi défini : « un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement – principal et intérêts – ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès. »

Avantages et inconvénients du prêt hypothécaire en comparaison avec le viager occupé :

V. Le bail viager

Le bail viager, ou “cession-bail-à-vie”, est une variante du viager qui se caractérise par une vente assortie d’un contrat de location spécifique dit “le bail viager”. Dans ce type de transaction, les parties concluent deux actes simultanés concernant le même bien, devant notaire : la vente et la signature du bail viager. L’accompagnement de l’expert viagériste est indispensable.

Avantages et inconvénients du bail viager en comparaison avec le viager occupé :